Что нужно знать при покупке недвижимости в Болгарии

Недвижимость Болгарии для Украинцев
Алексей и Ксения Куликовы. / Compass travel / Украина-тур / NewHome UA-BG-real estate

по сути в этой статье ответ на самый первый вопрос от нашего потенциального покупателя

с ЧЕГО НАЧАТЬ ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ в БОЛГАРИИ?

 
ОТВЕЧАЕМ, - хотя бы с поверхностного изучения процедуры приобретения и необходимых документах!

О чем пойдет речь:

• Налоги и сборы на покупку недвижимости в Болгарии
• Такса или сервисное обслуживание на недвижимость в Болгарии
• Налог при продаже недвижимости в Болгарии
• Подводные камни при покупке недвижимости в Болгарии
• Процедура приобретения недвижимости в Болгарии
• Сезонность покупки, когда можно получить самую лучшую стоимость.

Болгария имеет один из самых низких налогов в Европе на покупку недвижимости.

Для того чтобы приобрести недвижимость в Болгарии не нужно иметь гражданство, достаточно предоставить ЗАГРАНИЧНЫЙ БИОМЕТРИЧЕСКИЙ паспорт.

Украинец, который хочет купить недвижимость в Болгарии, должен понять, какие объекты можно приобретать, а какие нет. Также следует понять процедуру покупки, сроки оформления права собственности, расходы и юридическое оформление сделки.

• Украинец, имеет право приобретать коммерческую и жилую недвижимость. То есть можно покупать квартиры в Болгарии, а также апартаменты, офисные и коммерческие помещения.
• Украинец не может покупать коттеджи, виллы, дома и любые объекты с землей. Оформление земли возможно только на юридическое лицо, либо как долгосрочную аренду земли у государства.

Налоги и сборы на покупку недвижимости в Болгарии

В целом дополнительные расходы на переоформление права собственности + налоги на покупку недвижимости в Болгарии составляют около 4-5% от цены объекта, (в зависимости от оценочной суммы квартиры, которая фигурирует в нотариальном акте). Все налоги и сборы высчитываются от оценочной цены квартиры, фигурирующей в нотариальном акте.

Ниже подробное перечисление

• Такса за запись нового владельца недвижимости в имущественном реестре в суде – 0.1% от оценочной стоимости квартиры.
• Налог на покупку недвижимости – составляет 1.5%-3.5 %. Налог определяется местным муниципалитетом и высчитывается от оценочной стоимости квартиры.
• Нотариальные таксы, включая НДС – составляют 1% от оценочной стоимости квартиры.
• Гонорар адвоката за составление нотариального акта, в среднем – 400 евро.
  /дополнительно оплачивается услуги адвоката, если покупаем недвижимость на вторичном рынке, владельцем которой является иностранный гражданин, к примеру россиянин, тогда нам придется воспользоваться буферным счетом адвоката для перевода финансов/
• Услуги лицензированного переводчика – 50 евро.
• Нотариальная такса за регистрацию договора о поддержке и управлении – 100 евро.
• Регистрация недвижимости в Болгарии – 150 евро.

Что облагается ежегодным налогом?

• Налог на недвижимое имущество – 0,15 %;
• Налог на вывоз мусора – 0,1;

Такса поддержки или сервисное обслуживание на недвижимость в Болгарии

Это годовая оплата сервисного обслуживания объектов недвижимости. Обслуживание включает в себя уборку и охрану, работы по озеленению и освещению территории комплекса, работа лифта, чистку бассейна и т.п.

Такса взимается за 1 кв.м. и варьируется от 6 до 15 евро за кв.м. в год. К примеру, вы купили 100 метровую квартиру с таксой 9 евро за кв.м., следовательно годовая такса обойдётся вам в 900 евро.
Также на побережье моря Болгарии есть комплексы которые определяют фиксированную годовую сумму за каждые отдельно взятые апартаменты.

Коммунальные услуги, вода, свет электричество оплачиваться отдельно по мере потребления.

Налог при продаже недвижимости в Болгарии

При продаже жилой недвижимости в Болгарии налог начисляется лишь на прибыль. Если вы продаёте квартиру по более дорогой цене, чем покупали, налог взимается только с разницы между ценой покупки и ценой продажи, указанной в нотариальном акте.

Также, из суммы прибыли вычитается 10% (на расходы), а оставшаяся часть прибыли облагается налогом в размере 10%.

Допустим, вы купили квартиру за 50,000 евро, а продаёте её за 60,000 евро. Значит, прибыль составляет 10,000 евро. Из этой суммы отнимаем 10% или 1,000 евро (расходы), а сумма в 9,000 евро облагается налогом в размере 10% или 900 евро.

От уплаты налога на прирост капитала освобождаются следующие категории собственников:

• продающие единственную квартиру и владеющие ей более 3 лет;

Подводные камни при покупке недвижимости в Болгарии

На какие моменты стоит обращать внимание при приобретении недвижимости в Болгарии?

Не вносите деньги до нотариального оформления

При покупке квартиры со вторичного рынка основную сумму нужно вносить только после того, как объект будет нотариально оформлен в собственность покупателя.

Покупка квартиры в строящемся проекте

В случае если вы покупаете квартиру в строящемся проекте. Несоблюдение условий договора с застройщиком, а именно затягивание сроков строительства, является частой проблемой при приобретении болгарской недвижимости. Важно прописывать в договоре материальную ответственность за неустойку.

Стоит также помнить, что в Болгарии нет компаний, занимающихся страхованием недвижимости на этапе строительства.

При покупке недвижимости в Болгарии адвокат проверяет юридическую чистоту сделки. В добавок стоит зафиксировать показания счетчиков воды и электричества на момент покупки.

Нотариус не может проверить недвижимость на предмет долгов и обременений. У него есть доступ только к Реестру недвижимости и там он может проверить наличие ипотеки и сумму ипотеки.

Не занижайте цену в нотариальном акте

Болгарские продавцы часто настаивают на вписывании в нотариальный акт половины суммы, чтобы платить меньше налогов. Например, если объект стоит 50 тыс. евро, в акте будет значиться сумма сделки 25 тыс. евро, а другая половина оплачивается наличными. При налоге на покупку (если ставка -3 %) экономия для покупателя составит 750 евро, не считая прочие выплаты.

Однако такая модель имеет свои недостатки. Например, если сделка расторгается по каким-либо причинам, покупатель сможет требовать только официальную сумму. К тому же, в будущем при перепродаже придется заплатить большой налог на прирост капитала.

Процедура приобретения недвижимости в Болгарии

1. Заключение предварительного договора купли-продажи — после того как покупатель с помощью риелтора выбирает объект недвижимости, вноситься депозит в размере 2,000 евро и заключается предварительный договор. В предварительном договоре указывается полная стоимость объекта недвижимости и все точные данные объекта: адрес, метраж и.т.д.
2. Проверка объекта недвижимости адвокатом который проверит «чистоту» выбранного вами объекта недвижимости. При наличии каких-либо сомнений адвокат заказывают документ об истории объекта недвижимости за последние 10 лет.
3. Нотариус и подписание нотариального акта (договор купли продажи) — в Болгарии сделку завершает Нотариус, который является представителем обоих сторон. Подписание договора, в котором подробно описывается объект, сумма сделки, а также порядок оплаты, происходит в присутствии нотариуса и переводчика. Он проверяет статус объекта купли-продажи и чистоту сделки на основании выписки из реестра прав собственности и прочих документов. Нотариус подтверждает тот факт, что недвижимость принадлежит продавцу, заверяет подписи сторон и саму сделку как юридический акт.

Нотариальный акт в Болгарии составляется только на болгарском языке. (Есть возможность заказать перевод нотариального акта на любом языке за дополнительную плату). Гарантом выполнения договора выступает нотариус. Нотариальный акт передается новому владельцу и это самый главный документ, подтверждающий, что Вы владелец недвижимости.

1. Оплата — при подписании документов оплачиваются все сборы и пошлины, перечисленные выше. После подписания договора обеими сторонами, покупатель перечисляет сумму покупки (с вычетом депозита) на счёт продавца.
2. Оформление и регистрация прав собственности — завершающим этапом сделки становиться официальное оформление прав собственности. Нотариус передаёт документы в районный суд, где новые данные вносят в единый государственный реестр. Регистрация забирает около 2 недель после заключения сделки. В итоге новый владелец получает в нотариальной конторе свидетельство о собственности.
3. Булстат — каждый владелец недвижимости в Болгарии получает Булстат. Это карточка, на который указаны все персональные данные владельца, а именно место, где находится недвижимость, а также и индивидуальный номер (Булстат код). Этот документ очень важный и на его основании вы сможете платить ежегодный налог.

Булстат это идентификационный документ о принадлежащий вам собственности. В отличии от Украины, где вы можете в любой момент получить доступ к документу, подтверждающему вашу собственность, в Болгарии право на доступ имеет только адвокат.

После регистрации недвижимости вы получаете все необходимые документы на право собственности, но всё-таки как можно перестраховаться чтобы точно знать, что вы владелец квартиры.

Так вот оказывается, что всё очень легко и просто, находясь в Болгарии, вы можете в любой момент найти адвокатскую контору и вам предоставят такой документ за пару минут.

Завершающий этап оформления документов

 — это регистрация недвижимости в Статистическом управлении Болгарии и налоговой инспекции. На это уходит около двух месяцев. Этим также занимается наш/Ваш адвокат.

*ЖДЕМ ВАШИХ ЗАЯВОК! - пишите-звоните Viber/WhatsApp *

Алексей: *+380675196844* / Ксения: *+359 87 7745567*
телеграмм @AlekseiKulikov

СЕЗОННОСТЬ – важный вопрос для покупки недвижимости в курортных городах Болгарии!

 В этом вопросе не нужно иметь семи пяди во лбу, для того чтобы предположить, что апартаменты на курорте лучше покупать в осенне-зимний период! НО есть нюансы, о которых стоит рассказать!

Предложение по вторичному жилью от владельцев конечно же надо «ловить» осенью, а зимой даже можно изрядно поторговаться!* 

   Летом, если сам владелец не живёт в своих апартаментах, то наверняка он их сдаёт в аренду, и после того как закончится наплыв туристов, будет готов выставить на продажу, если таковые намерения у него есть! 

  При этом, что бы Вы понимали, *чем ближе к летнему сезону, тем меньше желающих продать*, тем более по бросовой цене! Владельцы чувствуют приближение лета, и коль уже не продалась квартира зимой, то уже любыми способами ищут возможности выйти из своего финансового положения без продажи недвижимости, так как летом они опять хорошо заработают на аренде!

   *Ну а тем, кому нужны деньги «по зарез» зимой могут спустить стоимость до «бросовой»* - вплоть до 600-700 евро за кв. метр, - вот тут-то вы и можете стать владельцем хорошей квартиры у моря по очень привлекательной цене! 

(!)(!)(!) Поэтому, *очень важно в это время* либо отслеживать такие предложения, либо передать эту работу грамотному брокеру, который перед тем как оповестит вас, что нужно ехать на сделку, - проверит, все ли в этой квартире соответствует заявленным нормам и вашим пожеланиям, и действительно ли эта квартира продаётся по такой низкой цене из-за обстоятельств владельца, или все же есть в ней скрытые изъяны! 

  Этими же предложениями о срочной продаже всегда интересуются люди у которых наблюдается *переизбыток не пристроенных финансов*! Что может быть лучше, чем припарковать свои 50 000 евро в 80 квадратов недвижимости у моря!!!??? Не спеша она продастся за 80000, и спят люди спокойно, не заглядывая на курс крипты или каких-либо акций!

 *Совсем по-другому обстоят дела с продажами апартаментов от строительных компаний*, особенно у тех, кто самостоятельно занимается обслуживанием комплексов и сдачей своих, не проданных квартир в аренду!

*Для них лето – это продажи на ВАУ эмоциях!!!*

   Для многих не секрет, а может быть кто-то и себя узнает в этом описании,_ - многие люди устроены таким образом, типа «вот я умный, брокеру я платить не буду, а пойду напрямую и куплю/сниму квартиру в комплексе, и на этом сэкономлю». *Так вот, может быть для кого-то я открою тайну,* но у порядочного и опытного брокера по продаже недвижимости, ценник на аренду апартаментов всегда будет ниже чем на стойке рецепции)))

  _Так что, когда вы думаете что на рецепции вы купите/арендуете дешевле чем у брокера, вы ошибаетесь!!

 Но дело не в этом! 

  ВЫ приехали, заселились в апартаменты с видом на море, у вас большая своя кухня и рядом хороший магазин для покупки продуктов, вы едите что пожелаете и при этом не переплачиваете за отельный all inclusive… 

   _И вот тут к вам и приходит мысль, а сколько же стоят такие апартаменты и можно ли их приобрести???_ 

  *И тут, о чудо…* на рецепции вам дадут всю информацию и готовы будут заключить сделку прямо сейчас!!! 

   *Вы попали на ВАУ эффект,* ведь вы будете собой гордиться, что приобрели недвижимость из первых рук, даже не догадываясь, что через брокера вы могли бы купить эту квартиру дешевле!!! Ну или приобрести квартиру в этом же комплексе, уж точно можно было бы осенью дешевле, воспользовавшись какой-либо акцией!!!

Так что покупка недвижимости, все же это дело тонкое!!!

*Покупка недвижимости на стадии строительства!* 

В этом варианте нет привязки к сезону! Тут все проще!!!

 Летом на курорте запрещены строительные и даже ремонтные работы!!! Но, недвижимость можно приобрести, побывав на строительной площадке. Стоимость апартаментов в строящемся комплексе зависит от оставшегося времени до сдачи и кол-ва оставшихся квартир! 

  *Чем меньше времени, тем выше цена*, поэтому если цель заработать на перепродаже, то покупать нужно на стадии котлована, а если приобретаете для себя, - тогда на ваш выбор будут влиять другие факторы комфортности самого комплекса и находящейся рядом инфраструктуры! 

 Вроде бы все что хотел, - ВАМ написал! *Готов ответить на ваши вопросы!* 

ЖДЕМ ВАШИХ ЗАЯВОК! - пишите-звоните Viber/WhatsApp Алексей: +380675196844 / Ксения: +359877745567 телеграмм @AlekseiKulikov	Если Вам так будет удобней, для подачи заявки  можете заполнить гугл форму и мы свяжемся с Вами ответив на все вопросы!
ЕЩЕ ИНФОРМАЦИОННЫЕ СТАТЬИ для осознанной покупки недвижимости в Болгарии предлагаем Вам ознакомиться с такими текстовыми материалами	вернуться на главную

Почему Болгария самая комфортная страна для Украинцев

❇️ В каких локациях, и почему покупают Украинцы недвижимость Болгарии?

❇️ Что происходит с ценами на недвижимость Болгарии и прогнозы на ближайшее будущее?

❇️ Сколько можно заработать на Болгарской недвижимости?

❇️ Как купить и за что придётся заплатить? Приобрести недвижимость в Болгарии, Украинцам так же просто, как и дома!

❇️ Недвижимость в Болгарии oт застройщика в рассрочку для Украинцев до 10 лет!!! Реальный кейс инвестиций покупки готового жилья с ремонтом, мебелью и техникой от застройщика на побережье Черного моря, - зачем платить за аренду, выбрасывая деньги на ветер, если за такую же сумму можно уже жить в своей квартире!!!???

подробнее https://newhome-bg.com/Information-buying-realestate-in-Bulgaria

Как правильно покупать недвижимость в Болгарии!?

   ТРИ программы для правильной покупки недвижимости в Болгарии.

   1) Приглашаем Вас познакомиться с регионом Информационно - развлекательно - отдыхательный тур по Черноморскому побережью Болгарии с просмотром недвижимости!

   2) программа *РЕВИЗОР НЕДВИЖИМОСТИ* Черноморского побережья БОЛГАРИИ!

   3) программа *ИНСПЕКТОР НЕДВИЖИМОСТИ*

   Только с помощью таких 3-х программ ВЫ сможете получить – самую актуальную информацию о НЕДВИЖИМОСТИ на Черноморском берегу моря БОЛГАРИИ, - для жизни, сдачи в аренду, или выгодные инвестиции.

   подробнее https://newhome-bg.com/how-to-buy-real-estate-in-Bulgaria

Что ждет недвижимость Болгарии в 2024 году

3 вывода от экспертов рынка по сегодняшней ситуации: Болгарская недвижимость вполне утвердила себя как надежное средство защиты сбережений от инфляции и обесценивания!

 

подробнее https://newhome-bg.com/What-awaits-Bulgarian-real-estate-in-2024

АКТ 14, АКТ 15 И АКТ 16. Этапы строительства в БОЛГАРИИ.

    Если Вы приняли решение о покупке недвижимости в Болгарии или уже находитесь в процессе выбора жилья, то Вы обязательно столкнетесь с такими терминами, как Акт 14, Акт 15 и Акт 16.

  подробнее https://newhome-bg.com/Construction-stages-in-Bulgaria

 

---