Что ждет недвижимость Болгарии в 2024 году

Недвижимость Болгарии для Украинцев
Алексей и Ксения Куликовы. / Compass travel / Украина-тур / NewHome UA-BG-real estate

НЕ МНОГО ИСТОРИИ

в 2015 году - на депозитах в Болгарских банках лежало 64 ярда левов;
в 2020 - 85 ярдов
а в 2021 – уже 100 ярдов – народ Болгарии богател.

И тут в 2021 году крупные банки Болгарии принимают решение о приостановке депозитных счетов, денег у банков завались, им евро даёт Евросоюз, и на момент уже скорой смены валюты, им не нужны левы в таком количестве, - для банков это лишние хлопоты и обязательства на момент массового обмена.

- и деньги Болгарских граждан начали перетекать в недвижимость!

ПО сути, рынок недвижимости Болгарии до 2021 был в стагнации, может быть и не в самой глубокой, но спрос не переходил более 200 тысяч сделок за год, а стоимость держалась на одном уровне с минимальным приростом!

А вот 2021 год ознаменовался всплеском сделок, обусловленным дешевой ипотечной банковской системой, и в Болгарском кадастре было зарегистрировано 247 тысяч сделок!

   Это пик продаж с 2007 года, когда БОЛГАРИЯ зашла в ЕС и кол-во сделок было зафиксировано на отметке 325000.

 В 2022 году – было совершено 242 тысячи сделок - и с уверенностью можно сказать что с 21 по 22 год был подъем спроса, который повлек за собой двух кратное увеличение цены начиная с 2015 года.

 В это время у Болгар спросили о целях покупки недвижимости, и выянили чёткую причину, более 30% это инвестиции, - для Болгар недвижимость — это актив – и среднестатистическая семья владеет в Болгарии 2,2 квартир.
– но все же этот период времени не назовешь БУМом продаж, так как ёмкость рынка остаётся пока намного больше его объёма!

ТАК МОЖНО ли подвести черту?

    В маркетинге выделяют два нетождественных понятия, характеризующих величину рынка:

  - ЁМКОСТЬ: это вся недвижимость, которую теоретически можно реализовать за определённый временной промежуток в конкретном регионе;

- и ОБЪЁМ – то, что было реализовано там же, в те же сроки.

   ТАК ВОТ, на сегодняшний день, ЁМКОСТЬ рынка Болгарии на много больше его ОБЪЁМА, и после массовой покупки Болгарами недвижимости с помощью банков, большого спроса нет, рынок успокоился, и в 2023 началось падение… и довольно таки ощутимое, на 20%!!!
- всего в 2023 году в Болгарии было зафиксировано 190 тысяч сделок, – НО при этом повышение стоимости не остановилось и составило 10% годовых!

    Итак, уже абсолютно точно можно сказать, что главным фактором влияния на рынок в прошлом году стали прочно установившиеся инфляционные процессы в европейской экономике. Инфляция и соответственно удорожание рабочей силы, материалов, продуктов и т.д. способствовали стабильному и постоянному росту цен, особенно на новострой, но также и на вторичное жилье. На этом фоне вложение свободных средств в недвижимость стало особенно актуально. Даже повышенные ставки по кредитам никак не повлияли на привлекательность инвестиций в недвижимость. В связи повышением цен на аренду особенную актуальность приобрела покупка квартир как минимум с одной спальней в готовом виде с мебелью в больших городах. Второй по популярности стала покупка недвижимости на этапе проекта или, как говорят в Болгарии, «На зелено». Вложенные свободные средства в такой род недвижимости гарантировали реальную прибыль как минимум в 20% сразу после завершения строительства здания или дома (это примерно через 1,5 или 2 года).
    Интерес к любой недвижимости проявляли покупатели из-за рубежа и из Болгарии. Болгарская недвижимость вполне утвердила себя как надежное средство защиты сбережений от инфляции и обесценивания.
 

ЧТО же ЖДЕТ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ БОЛГАРИИ в 2024 году!?

 - Кто-то говорит, что рынок "раздут" и мыльный пузырь в 2000 евро за квадрат в ВАРНЕ и БУРГАСЕ вскоре лопнет!

- Кто-то наоборот доказывает, что ПИК стоимости еще не достигнут, и не было еще ни одной страны кто при вхождении в шенген зону не ощутил на себе повышения стоимости практически на все, в том числе и на недвижимость!

- профессионалы рынка осторожно говорят за время КРЕАЦИИ рынка - «развитие – это необратимое, направленное, закономерное изменение материальных объектов, ведущее к ново качественному состоянию их состава или структуры»

   В БЛИЖАЙШЕМ БУДУЩЕМ не ожидается каких-либо резких необъяснимых изменений стоимости недвижимости в Болгарии, - рынок ждёт качественное изменение, подталкиваемое высокими евро стандартами, что приведёт к новой волне интереса со стороны западной Европы!  

  БОЛГАРЫ в больших количествах покупали НЕДВИЖИМОСТЬ, используя банковское ипотечное кредитование, дабы сохранить свои сбережения!

  Страну ожидает введение евро, Болгары ждут не только повышения цен, но и повышения своего уровня жизни! А значит и для недвижимости нет каких либо предпосылок к удешевлению!

ВОЗЬМЕМ В ПРИМЕР ОПЫТ ЛИТВЫ, когда они вступили в шенген и перешли на евро, - что-то мне подсказывает, что в Болгарии будет максимально близко к этой истории.

  После введения евро в 2015 году всё сильно подорожало и правительство не смогло удержать цены, хотя лит /валюта в Литве/ был привязан к евро с 2002 года. СОГЛАСИТЕСЬ, очень похоже на ситуацию с левом в Болгарии!  Вроде как при вводе евро, правительство Литвы попыталось заморозить цены, но не удержало, и через несколько месяцев отпустили ценники в свободное плавание.

   И зачем вообще этот евро нужен, спрашивает народ Болгарии у своего правительства, - ведь пользоваться национальной валютой и гибче, и безопаснее. С точки зрения простого человека, национальная валюта более стабильна и независима.

Но видимо Европе это нужно...сначала общая валюта, потом повышение налогов и т.д. до полной зависимости страны и людей ЕВРОПЕЙСКОЙ общей системе! 

У меня 3 вывода по сегодняшней ситуации:

 1. Цены на БГ недвижимость в крупных городах совершенно не адекватные (они уже на уровне городов на восточном побережье Испании, и стали почти вровень с греческими, чего не было никогда в истории!)

2. Самое интересное, что это вообще никого не беспокоит, и цена (теоретически) может расти и дальше.

3. Недвижимость на побережье моря Болгарии / НЕСЕБР, СОЛНЕЧНЫЙ БЕРЕГ, СВЯТОЙ ВЛАС / остаётся недооценённой, и с неадекватно низкой стоимостью по сравнению с окружающими городами ВАРНА и БУРГАС!

    Если в ближайшем будущем не прекратиться развитие региона Несебр: множественное строительство, развитие круглогодично работающей инфраструктуры, - то стоимость недвижимости в этом регионе будет постепенно подтягиваться к крупным городам!   

   А теперь разберём подробно, почему так получается. С 2021 года рынок двигают 2 основные группы покупателей:

1. Инвесторы

2. Болгары-ипотечники (из которых большая часть - те же "инвесторы", только в кредит)

    Прикол состоит в том, что ни тех, ни других, сама цена на апартаменты и дома, как и ее адекватность, вообще никак не заботит, она может интересовать только потенциальных "жильцов", а они-то как раз позволить себе что либо уже могут с трудом..:)  

Почему так?

   Дело в том, что чистого "инвестора" не интересует цена на актив, его интересует только потенциал роста этой цены, то есть, эти люди к квартирам относятся примерно, как к акциям. Если у человека есть деньги, и он знает, что в банке на депозите он получит шыш, а вложив в недвижимость, он верит, что заработает 10% годовых, то он будет покупать и покупать: 2 квартиры, затем 3, 4 и так далее (сам лично знаю таких болгар)

   А с ипотечниками ещё интереснее: В Болгарии существует т.н. "сверхликвидность" банковской системы, и ипотечные ставки в настоящий момент - одни из самых низких не только в ЕС, но и во всем мире! На практике это означает следующее: Болгарин видит, что реальная инфляция в стране ~ 10% годовых, а доступная ипотечная ставка - 2,5 и даже 2% (!) годовых.

   Почему бы не занять у банка деньги под 2% годовых, лет на 30-35, а уже лет через 10-15 отдавать долг не сегодняшними "дорогими" деньгами, а обесценившимися за это время фантиками?

По-моему - прекрасная сделка!

Я бы тоже с удовольствием занял сейчас много денег на таких условиях :)) И вот эту категорию граждан сама цена квартиры никак не волнует - их волнует только размер ежемесячной ипотечной выплаты, который в Болгарии был и остаётся самым низким из-за низких ставок...

    Но и это ещё не все: сами болгары платить ипотеку не очень любят, это просто глупо в данных обстоятельствах, и поэтому им важно найти арендаторов, которые бы выплачивали ипотечные платежи за них, проживая в их 2ой, 3ей, 4ой и т.д. квартире. И при таких низких банковских ставках, а также при таком количестве беженцев арендаторов, сейчас провернуть это вполне реально!

   Все понимают, что по факту, 2023 год сложился крайне удачно для болгарской недвижимости:

1. Инфляция в стране не самая высокая и потихоньку снижается.

2. Банковские ставки не повысились (ну или почти не повысились)

3. Война в Украине не закончилась и даже, более того, началась ещё одна - в Израиле, а значит проблем с арендаторами, да и с новыми покупателями, в ближайшее время ждать не приходится...

Это ли не чудо? :) Я даже слегка удивлён, что рост цены в 2023 году при таких обстоятельствах был таким скромным - всего 10%

И в ЗАКЛЮЧЕНИИ

 - все представленные выше цифры аналитики взяты по рынку недвижимости всей Болгарии!

   Изучая их, я был удивлён тем, что зарубежный капитал инвестированный в Болгарскую недвижимость составляет всего 3% от общего оборота рынка!

  НАС же Украинцев, выбирающих для себя недвижимость у моря, интересует тенденции поведения цены на побережье Болгарии!

И ответ на этот вопрос каждый для себя выбирает самостоятельно, отталкиваясь от таких факторов:

1)  Валенсия, Аликанте, не говоря уже за Барселону, привлекают к себе совсем другого туриста, с ожиданием совсем другого чека за отдых!

Поэтому сравнивать цены на недвижимость, и говорить что стоимость апартаментов в Варне уже на уровне Испанской Севильи, не вижу никакого смысла!

   Отдыхать в Испанию летит совсем «другой немец», и тех, кто летит в Болгарию на отдых за меньший чек, становится все больше, так как уровень обслуживания медленно, но постоянно растёт!

   Прибыль инвестора, всегда зависит от имиджа, уровня и степени раскрученности конкретного курорта, - мы своими глазами наблюдаем, что Болгария работает над этими вопросами инвестируя в туристическое побережье не малые средства!

 2) ПЛЮС к этому, вступление Болгарии в ШЕНГЕН, наверняка упростит для немца покупку недвижимости на побережье Болгарии, тем более, что в самой Германии, из-за дороговизны рынка у многих даже вопрос о покупке недвижимости не возникает!

3) Доступная ипотека для Болгар не заканчивается, и если даже ставка увеличится на 1-2% догоняя общеевропейскую, - на понижение спроса это никак не повлияет!

4) Строительство, - нового жилья на побережье масса! Все оно строится по новым технологиям, из дорогих материалов, и зарплаты у строителей только растут, - соответственно дешёвым оно не будет!

5) Ну и конечно же война в Украине, чем дольше она продолжается, тем больше семей принимают решение о покупке недвижимости за рубежом, и тут побережье Болгарии выступает лидером по соотношению цены-качества, экология, менталитет, и близость к дому!

ВЫВОД: На ближайшие годы я вижу только увеличение спроса к недвижимости побережья Болгарии, и постепенного подтягивания стоимости апартаментов Солнечного берега к стоимости апартаментов в Варне и Бургасе!  

ЖДЕМ ВАШИХ ЗАЯВОК! - пишите-звоните Viber/WhatsApp Алексей: +380675196844 / Ксения: +359877745567 телеграмм @AlekseiKulikov	Если Вам так будет удобней, для подачи заявки  можете заполнить гугл форму и мы свяжемся с Вами ответив на все вопросы!
ЕЩЕ ИНФОРМАЦИОННЫЕ СТАТЬИ для осознанной покупки недвижимости в Болгарии предлагаем Вам ознакомиться с такими текстовыми материалами	вернуться на главную

Почему Болгария самая комфортная страна для Украинцев

❇️ В каких локациях, и почему покупают Украинцы недвижимость Болгарии?

❇️ Что происходит с ценами на недвижимость Болгарии и прогнозы на ближайшее будущее?

❇️ Сколько можно заработать на Болгарской недвижимости?

❇️ Как купить и за что придётся заплатить? Приобрести недвижимость в Болгарии, Украинцам так же просто, как и дома!

❇️ Недвижимость в Болгарии oт застройщика в рассрочку для Украинцев до 10 лет!!! Реальный кейс инвестиций покупки готового жилья с ремонтом, мебелью и техникой от застройщика на побережье Черного моря, - зачем платить за аренду, выбрасывая деньги на ветер, если за такую же сумму можно уже жить в своей квартире!!!???

подробнее https://newhome-bg.com/Information-buying-realestate-in-Bulgaria

Что нужно знать при покупке недвижимости в Болгарии!?

❇️ Налоги и сборы на покупку недвижимости в Болгарии

❇️ Такса или сервисное обслуживание на недвижимость в Болгарии

❇️ Налог при продаже недвижимости в Болгарии

❇️ Подводные камни при покупке недвижимости в Болгарии

❇️ Процедура приобретения недвижимости в Болгарии

❇️ Сезонность покупки, когда можно получить самую лучшую стоимость.

   подробнее https://newhome-bg.com/What-you-need-to-know-when-buying-property-in-Bulgaria

Как правильно покупать недвижимость в Болгарии!?

   ТРИ программы для правильной покупки недвижимости в Болгарии.

   1) Приглашаем Вас познакомиться с регионом Информационно - развлекательно - отдыхательный тур по Черноморскому побережью Болгарии с просмотром недвижимости!

   2) программа *РЕВИЗОР НЕДВИЖИМОСТИ* Черноморского побережья БОЛГАРИИ!

   3) программа *ИНСПЕКТОР НЕДВИЖИМОСТИ*

   Только с помощью таких 3-х программ ВЫ сможете получить – самую актуальную информацию о НЕДВИЖИМОСТИ на Черноморском берегу моря БОЛГАРИИ, - для жизни, сдачи в аренду, или выгодные инвестиции.

   подробнее https://newhome-bg.com/how-to-buy-real-estate-in-Bulgaria

АКТ 14, АКТ 15 И АКТ 16. Этапы строительства в БОЛГАРИИ.

    Если Вы приняли решение о покупке недвижимости в Болгарии или уже находитесь в процессе выбора жилья, то Вы обязательно столкнетесь с такими терминами, как Акт 14, Акт 15 и Акт 16.

  подробнее https://newhome-bg.com/Construction-stages-in-Bulgaria

 

---